「いい人・いい街・いい住まい」杉並区・中野区の賃貸・管理・売買不動産は「住まいの窓口」

ほっとできる不動産屋を目指してます!

03-6279-9714 営業時間 10:30~19:00(水曜定休) メールでのお問合せ

オーナーの皆様へ

当社の特徴

  1. 『顧客第一主義』
  2. 『お客様の不安』を理解しています。
  3. 『わかりやすい言葉』でお伝えすることを心掛けております。
  4. 『アナログ』な繋がり・顔の見えるお付き合いを心掛けております。
  5. 当社も『不動産オーナー』です。
  6. スピード重視で臨機応変に対応させて頂きます。
  7. 『ネットワーク力』も当社の特徴です。
  8. 『法令遵守』

オーナー様への約束

第1条

鍵の管理を徹底します。私どもが募集させて頂くお部屋・建物はお客様の大事な資産です。現地に鍵を置いたり、ダイヤルロックでの対応はせず、内見の際は必ず当店スタッフが同行・開錠をし、終了後も弊社社員の目で室内を確認、戸締りをします。

第2条

ご入居者様にはご内見時(審査前)に必ず、対面でお会いします。大事な資産をお貸しするお相手を審査させて頂くのに、紙1枚(申込書1枚)での判断はできず必ず、お借りする方ともお会いし、人柄も含めて審査内容をオーナー様にお伝え致します。

第3条

駅より徒歩50歩の立地及び、インターネットの活用を最大限図り、空室を出さないことに拘ります。(アナログとバーチャルの融合)

第4条

お預かりした大切な建物の管理・清掃を徹底し、ご希望のオーナー様には月次レポートもご郵送します。お客様からお預かりした大切な不動産は自社所有と同じく、大事な弊社の資産と考えます。

第5条

街のリフォーム屋さんでなく、賃貸管理の最前線にいるからこその【最良のリフォーム提案】ができます。無駄な費用を掛けず、費用対効果の高いリフォーム提案ができるよう常日頃よりご入居希望者様のニーズを聞いております。

第6条

スタッフ全員、杉並区・中野区に精通しており、居住者または過去居住者しかおりません。夜間などの緊急時にも即対応できるよう備えております。

第7条

質問・疑問・トラブルに迅速に対応し、判断しかねることは様々な提携先に相談し、最良の方法を模索します。正直に誠意をもって、対応します。

管理物件一例

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清掃

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書類イメージ

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少し前までは賃貸物件は「賃貸管理会社」が物件を預かり、建物の清掃や入居者の管理、設備整備を行っていました。
しかし、これらは現状維持の「管理」を行うだけです。

住まいの窓口では、仲介窓口や、学生専門・法人向けの提携先を持つことで、ご入居希望者様を自社でご案内することができます。

建物の管理だけに終わらず入居率を上げるための施策やご提案、タイムリーにご入居希望者様のニーズを把握し、
常に最新のご提案を可能としています。

自社レベル分析

自社レベル分析グラフ

管理事業務一例

1 賃貸マーケット分析

市場動向・エリア特性、ターゲットを定めます。

2 お住まい商品力分析

近隣競合物件との比較及び、物件精査を行い、立地条件なども含め、競争力を比較検討します。改善点などもお伝え致します。

3 条件設定

分析結果をもとに、日頃から収集しているご入居希望者様のニーズ、立地条件など総合的に判断し、オーナー様のご意向を伺いながら最適な賃貸条件をご提案致します。

4 リーシング戦略の設定・ご入居者様の募集

※当社H26.10時点管理物件入居率95.45%

早期空室解消に向け、ターゲットとなるご入居者様に向けて、効果的なPR活動・営業方法の検討。同時に提携業者及び、近隣業者への情報提供・WEBでの広告活動、紙ベースなど幅広く、物件PR活動を行います。

  • ▼業者向けPR→東日本レインズ(不動産流通機構) アットホーム 宅建業者訪問

    • REINS
    • at home web
    • 宅建協会
  • ▼ご入居希望者様向けPR→パンフレット・募集図面などの販促ツール作成、顧客ダイレクトWEB集客、
    バーチャル内見、現地垂れ幕などによるPR・駅前立地を活かした店頭への物件貼り出し・飛び込み客への
    物件PR

    • SUUMO
    • at home web
    • HOMES
    • 荻窪駅北口20秒・ルミネ前 住まいの窓口 中央土地株式会社
5 ご入居者様審査・契約

当社ではご入居者様とは内見時に必ず一度対面でお会いし、入居申込の受付時に社内規定に則った審査基準を適用し、ご入居するのにふさわしい方かどうかを人柄も含め、総合的に判断いたします。

賃貸条件の場合、原則としてご入居者様の職業、職種、年収、勤続年数などを判断基準のひとつとします。

契約締結時には重要事項の説明に加えて契約書などの各種書類を用意して、ご入居者様と賃貸借契約を締結します。トラブルやリスク回避のためにも契約書面や覚書の内容は非常に重要です。

弊社管理メニュー

建物の性質・オーナー様のご意向により、弊社では多種多様な契約形態が可能ですが、参考に下記のメニューが基本となります。

  1. 1 専任管理

    入居者様募集~入居者様審査~契約書の締結までを行います。比較的、お時間があり面倒な作業もご自分で行いたい方にお勧めです。

  2. 2 集金管理

    1に加えてオーナー様に代わり、家賃集金・最速業務を行います。万が一の滞納発生時の滞納保証オプションもご用意しております。基本的な管理は自分でやりたいが、お金に関わることはあまり、関与したくないという方にお勧めです。

  3. 3 不動産一括管理

    2・3に加えて、建物のメンテナンス・定期巡回・定期清掃・オーナー様への報告を行い、建物の美観・維持・資産価値向上を常に考え、不動産経営の長期安定を最大限図ります。不動産を投資と考え、不動産業者に管理業務のほぼ全てを委託し、不動産管理にあまりお時間を割きたくない方にお勧め。

  4. 4 一括借上(サブリース)

    弊社にて、建物またはお部屋を借り上げし、運用します。オーナー様は毎月、安定した収益を受けることができます。但し、賃料は割安になります。

管理メニューの表
管理の流れ

管理会社の上手な選び方とは!(探し方~付き合い方)

賃貸物件を扱う不動産会社の中には、

  1. 1 入居者募集のみ行う仲介専門会社

  2. 2 仲介と管理を平衡して行っている仲介・管理会社

  3. 3 管理のみを行っている管理会社

迅速にかつ優良な入居者を見つける為には、いかに優良な賃貸不動産管理会社と付き合うかが重要になってきます。

当店は「2.仲介・管理会社」の部類に当たります。

一つの不動産取引(賃貸)における相関図

賃貸不動産管理会社のタイプ

▼仲介部門がある管理会社

客付け能力に優れている仲介部門がある管理会社なら自社で客付けを行なえます。 しかし、客付け能力が他社よりも低く、他の仲介業者に客付けを依頼しない管理会社の場合には、空室期間が延びる可能性があります。
当店はすべての管理物件が空室になり次第、情報をオープンにし、自社及び、他の複数仲介業者に客付を依頼します。もちろん、審査は内見時にすべて立会い、入居希望者の人柄も含めてオーナー様にお伝えします。

▼仲介部門がない管理会社

複数の仲介会社に客付けを依頼し、良い物件であれば各会社が入居者を紹介してくれます。
しかし客付けが弱い場合もあり、空室期間が延びる可能性もあります。

オーナー様にとって不動産管理会社へ管理を依頼するメリット

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賃貸管理のメリットのひとつは、
オーナー様にとって「煩わしい作業から解放される」ことです。
オーナー様は「時間」を手に入れることができます。

▼開放される作業の3大作業

  1. 1 「入居者募集」に関する作業

    借主様からの解約受付から始まり、次の募集条件を決定して募集活動を行い、
    新しい借主様が入居するまでの一連の作業です。「高い稼働率や入居率」を実現するためには、とても重要な仕事です。当店では駅前の立地とインターネット上でのお部屋紹介にも工夫を重ね(ポータルサイトでの上位表示・バーチャル内見など)、空室を早く埋めることに拘っております。

  2. 2 「建物設備のメンテナンス」

    日常清掃や定期点検を行い、10数年ごとの大規模修繕を「必要なものだけ安価に」実施します。
    当店ではゼネコン出身者もおり、マンション建築・リニューアルなども多数手掛けておりますので、些細なことから実施計画までオーナー様のご意向を伺いながら一緒に考えることができます。

  3. 3 「トラブル・クレーム処理」

    オーナー様が何よりも「解放されたい」項目なのではないでしょうか。
    この作業が確実に代行されていれば、問題の少ない「借主様が暮らしやすい」長く住んでもらえる施設に近づきます。
    当店では、毎月の賃料をわざわざご持参頂いて、お茶を飲みながらお話をして帰られるご入居者様もたくさんいらっしゃいます。
    クレームまでいかなくともちょっとした気になる事もお話ししてくださるご入居者様もいらっしゃいますので退去される事前の予防もできる時があります。
    デジタルな時代となりましたが、アナログな人としての繋がりも大切にしていきたいものです。

もちろん、賃貸管理を依頼することによってオーナー様が解放される作業は、まだ他にも多くあります。
土地活用・相続の問題・ご入居者様の対応など、お気軽にご相談ください。

リフォームに関して

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都内でも特に1ルームに関しては、供給過多となってきております。
どの業界でもそうですが、貸手市場から借手市場(借主様がお部屋を選ぶ時代)へと移り変わってきております。
良いと思うお部屋は大体の方が良いと言います。
内見でお客様に「この部屋、惜しいですね」とよく言われるポイントがあります。
共用部の掃除は特に大事ですが、お部屋の明るさ、設備など多岐に渡ります。
私共も【ここをこうすれば良いのに】と思うことが良くあります。
このちょっとした事の提案は、日々、お客様の声を聞いている仲介業者は強いはずです。
当店でも費用対効果の高いリフォームの提案をできるよう日々、心がけております。
昨今での、空室対策は『セキュリティ対策』がポイントとなってきております。
リフォームで資金が掛かり過ぎるのでは、収益を圧迫するばかりでなく、何のための資産活用か分からなくなってしまいます。
的外れにリフォーム費用だけ嵩むのは本末転倒です。
オーナー様も業者任せにせずリフォームの目的なども含め、どうか綿密にお打ち合わせされてください。

リフォーム事例

▼高円寺アパート1DKの場合

ビフォーアフター

▼野方戸建ての場合

ビフォーアフター

資産活用・相続対策に関して ~顧客第一主義を基本としています~

当社では、【顧客第一主義】を基本としており、時には『今は売却しない方が良い』『この物件は買わない方が良い』などのアドバイスもしております。
短期的な目線ではなく、長期的に考えお客様の立場に立って問題点を把握するよう、心がけております。
当社も、不動産においては良い経験も苦い経験も、不動産オーナーとして多数の経験を乗り越えてきています。
経験を踏まえ、お話しできればと日々思っております。
アパート・マンションの建て替え・大規模修繕・アパート建築・戸建建築も承っております。
まずは、計画図・概算の収支計算及び、お見積りをご提出させて頂いております。
ご所有の不動産を売却か、賃貸経営かで迷われている方も多いかと思います。
賃貸需要マーケット・売却実績などの比較・世の中の動向など含めて、比較提案させていただくことも可能です。
自社での経験を活かし、幅広いプロフェッショナル集団(弁護士・司法書士・税理士・金融機関・設計事務所・ハウスメーカーなど)とも提携しております。
当社で判断いたしかねる案件に関しては正直にお話しし、オーナー様に合った信頼できる各提携先のご紹介もさせて頂いております。
不動産に関する事であれば、お気軽にご連絡いただければと思います。

不動産管理会社探し方のポイント

  • その地域の情報に詳しいか!
  • 疑問・質問に誠実に答えてくれるか!
  • 集客力・募集力に優れているか!
  • 担当社員が責任をもって身近に接しているか!
  • 会社の雰囲気は良いか!
  • その会社とお付き合いをしているオーナー様は満足しているか!
  • 世の中の動向・情勢に敏感か!

結論~管理会社・募集会社を選ぶポイント~

「その地域の動向に強いか!客付力に強いか」が重要

会社が大きいと安心する方も多いと思いますが、注意しなければならないのは「広く・浅く」業務を行っている会社も少なくはありません。
担当者に拠るところも大きくなってくる場合もあります。

地域に精通している人がいないと様々な問題が起きてくると考えられます。地域に古くから根付いている不動産会社も少なくありませんが中には世の中の動向・情勢・新法についていけない会社もありますので、これもまた入居者募集管理に様々な支障がでる可能性もあります。

将来を考え様々な角度から考え不動産会社を選ばなければ安定した不動産経営ができなくなくなる可能性もあるので良く考えてお付き合いしましょう。

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